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广州公寓长期出租的转让合同到底是买卖还是租赁合同？

张静律师解答：现在很多公寓因无法过户，都只能签订20年租期的租赁合同。即使名称是买卖合同或转让合同，只要不转移房屋所有权，就还是租赁合同。

判z决书节选：

法z院认为,房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,王某与富某签订的《转让合同》未约定王某有取得房屋所有权的权利,不符合房屋买卖合同的基本要素,故王某主张与富某之间成立房屋买卖关系理由不成立,法z院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让,约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用,并对转让期限到期后的使用期限进行了约定,还对受让人的出租、分租权进行了限制,上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出将租赁物交付承使用、收益,承支付租金”的定义,故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证,现已被相关行政部门责令限期拆除,故富某与王某于2018年8月25日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。

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广州收楼后发现开发商未取得竣工验收备案表能索赔吗？

张静律师解答：可以，取得竣工验收备案表是法定的交楼条件，即使合同约定不需要提供，或者购房者已事实上收楼，仍可以起诉赔偿。

判z决书节选：

法z院认为:关于御某公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定,虽然御某公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件,樊买家也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,取得竣工验收备案表为法定的交付条件,故案涉房屋于2016年1月22日才满楼条件。根据合同约定,御某公司应当在2015年12月31日前向樊买家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行为。

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广州商品房买卖合同纠纷中，双方对合同条款的收楼日理解不同怎么办？

张静律师解答：收楼日包括实际收楼日和视为收楼日，按照通俗理解,收楼日应仅指实际收楼日。

判z决书节选：

御某公司还提出根据补充协议第十一条第三款第(2)项“乙方如有以下任何一种情形,甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任:(2)乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办z证税、费”的约定,其无需承担逾期交房的违约责任。法z院认为,第z一,补充协议第二十三条约定樊买家应于收楼日前缴纳物业专项维修资金,关于该“收楼日”的理解,根据法z院查明的事实,补充协议部分涉及“收楼日”表述为“收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)”或“收楼日(按本补充协议第十一条规定)”,即在括号内对收楼日的含义予以明确,而反观补充协议的第二十三条,并未对收楼日作出任何说明,故该收楼日不应按照第十一条中“收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)”进行理解,按照通俗理解,该收楼日应仅指实际收楼日。第二,根据《御某名邸二期房屋交付通知书》以及所附的《广州御某名邸房屋业主入住应缴费用清单》,均反映物业专项维修资金于办理入住手续时缴纳。因此,樊买家于办理收楼手续之日缴纳专项维修资金未违反合同约定及御某公司的明示及要求,御某公司主张樊买家未按明示及要求缴纳专项维修资金缺乏事实依据。综上,御某公司对其未依约交房的行为应承担逾期交房的违约责任。

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广州买家能起诉开发商签订商品房买卖合同吗？

张静律师解答：不能。认购书仅是一个预约合同，买家不买，定金没收，卖家不卖，定金双倍返还，任何一方都无权强制要求对方签订正式的商品房买卖合同。如下面这个案件，买家起诉开发商签订正式商品房买卖合同，就认为民事活动应遵循自愿原则，驳回买家请求。

书节选：

关于赵买家主张开发商与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续、协助办理并交付案涉房屋的不动产产权证是否成立。根据本案事实，开发商以其并非合同相对方等为由拒绝按照《认购书》的约定与赵买家签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约。《典》第四百九十五条第二款规定：“当事人不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”但本案中是否可强制要求开发商继续履行与赵买家签订《商品房买卖合同》等缔约义务，仍需根据本案事实并结合相关法律规定作出综合判断。《高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案当事人名称或者姓名和住所；......”现双方在《认购书》中仅就合同当事人、标的、价权证，均属于商品房买卖合同项下应履行的义务范畴，在双方无法签订正式合同的前提下，对其该部分主张，本院亦不予支持。

张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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